AIRBNB & CO: So schützen wir sozialen Wohnraum, verhindern illegale Vermietungen und mobilisieren hunderte Wohnungen für den Salzburger Wohnungsmarkt.

Stadt-SPÖ fordert Schutzschirm für geförderte Wohnungen

Geht es nach der Stadt-SPÖ, werden Wohnungen in der Stadt vor Zweckentfremdung wirksam geschützt und hunderte Wohnungen für den regulären Mietmarkt mobilisiert. Zudem soll Steuergerechtigkeit hergestellt werden, indem sichergestellt wird, dass sich alle Anieter:innen auf Kurzzeitmiete-Plattformen bei der Stadt Salzburg registrieren und ihrer Abgabenverpflichtung nachkommen müssen. Dazu braucht es keine Gesetzesänderung, sondern nur eine Umstellung der Kontrolle in der Stadtverwaltung.

Das derzeitige System der Kontrolle in der Stadt hat sich als höchstineffizient erwiesen. Aktuell registrieren sich nur wenige Vermieter:innen (576 Personen). Die Magistratsabteilung 5 (Raumplanung und Baubehörde) kontrolliert in weiterer Folge nur die registrierten Vermieter:innen und geht einigen Meldungen aus der Bevölkerung nach. Viele Vermieter:innen registrieren sich nicht und bleiben daher größtenteils unbehelligt.

Die Stadt-SPÖ will ein neues System etablieren: Proaktiver Schutz & lückenlose Kontrolle anhand der Daten der Finanzbehörden

Proaktiver Schutz:
Frühzeitige Prävention: Durch proaktive Maßnahmen, wie das Verhindern der Listung von KGL-Wohnungen (Kommunale gswb Liegenschaftsverwaltung GmbH) auf Vermietungsplattformen, wird sichergestellt, dass Wohnungen gar nicht erst illegal angeboten werden können.
Abschreckung: Der proaktive Schutz sendet ein klares Signal an potenzielle Vermieter:innen, dass illegale Vermietungen nicht toleriert werden.
Ressourcenschonung: Indem die illegale Vermietung von vornherein vermieden wird, spart die Stadt Ressourcen, die sonst für nachträgliche Kontrollen und rechtliche Schritte aufgewendet werden müssten.

Kontrolle im Nachhinein:
Identifizierung von Verstößen: Trotz proaktiver Maßnahmen können einige Vermieter:innen Wege finden, das System zu umgehen. Nachträgliche Kontrollen anhand der Daten der Finanzbehörden stellen sicher, dass solche Verstöße lückenlos identifiziert werden.
Rechtliche Durchsetzung: Wenn Verstöße identifiziert werden, ermöglichen nachträgliche Kontrollen rechtliche Schritte gegen die Verantwortlichen. Dies stellt sicher, dass Verstöße geahndet werden und dient als weitere Abschreckung.

Gemeinderat Hermann Wielandner fasst zusammen:
„Der proaktive Schutz dient dazu, die illegale Vermietung von vornherein zu minimieren, während die Kontrolle im Nachhinein sicherstellt, dass keine Verstöße übersehen werden. Nur durch diese Kombination kann ein umfassender Schutz des Wohnraums gewährleistet werden.“

Stadteigene Wohnungen vor illegaler Kurzzeitvermietung proaktiv schützen

Sozialstadträtin Andrea Brandner und die Stadt-SPÖ verfolgen ein klares Ziel: Den sozialen Wohnraum in Salzburg nicht nur zu schützen, sondern sicherzustellen, dass stadteigene Wohnungen erst gar nicht als Angebote auf Plattformen wie beispielsweise Airbnb und VRBO veröffentlicht werden dürfen.

Die Recherche hat eine Möglichkeit aufgezeigt, wie wir sozialen Wohnraum proaktiv und rechtssicher schützen können. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs auf Betreiben der Stadt Wien hat diesen Weg eröffnet.

Exkurs: Wien - Präventiver Schutz zusätzlich zu nachträglicher Kontrolle

Die Stadt Wien hat bereits einen wichtigen Schritt gemacht, indem sie Airbnb aufgefordert hat, die Adressen sämtlicher Gemeindebauten auf ihrer Plattform zu sperren. Als dieser Aufforderung nicht nachgekommen wurde, hat die Stadt Wien rechtliche Schritte eingeleitet. Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.11.2022 (4 Ob 33/22i) zugunsten der Stadt Wien entschieden. Airbnb wurde verpflichtet, „es zu unterlassen, Angebote zur Vermietung und/oder Untervermietung von Wohnungen der Stadt Wien, deren Adressen der beklagten Partei bekannt sind, weltweit im Internet zu verbreiten.“

In Anlehnung an dieses Vorgehen möchten wir in Salzburg einen präventiven Schutz unserer stadteigenen Wohnungen etablieren. Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass diese Wohnungen von vornherein nicht auf den einschlägigen Plattformen gelistet werden können.

Stadträtin Andrea Brandner dazu:
„Als ersten Schritt möchte ich die stadteigenen KGL Wohnungen, als Herz unseres sozialen Wohnraums, vor illegaler Vermietung schützen. 1.716 Wohnungen sollen mittels präventiven Schutzes erst gar nicht auf einschlägigen Plattformen gelistet werden dürfen“, so Sozialstadträtin Andrea Brandner.

„Darüber hinaus werde ich überprüfen lassen, inwieweit sich dieser Schutz auf gemeinnützige Wohnungen erweitern lässt, bei denen die Stadt das Vergaberecht hat“, ergänzt Andrea Brandner.

Stadt verfügt bereits über Finanzamtsdaten zu Vermietungen

Eine von der SPÖ eingebrachte Anfrage hat ergeben, dass die Stadt Salzburg über genaue Daten der tatsächlichen Kurzzeitvermietungen verfügt: Bürgermeister Preuner hat eingeräumt, dass die Stadt diese Daten bereits in ihrem Besitz hat. Dennoch befindet sich die Abgabenbehörde bei der Auswertung der Daten erst im Jahr 2020. Wielandner spricht von einem bedenklichen Verzug und einem nicht zu akzeptierenden Zustand: „Es liegt auf der Hand, dass es in der Abgabenbehörde eine Daten-Taskforce geben muss.“

Es handelt sich um Daten von Kurzzeitvermietungen in Salzburg, die über Plattformen wie Airbnb, VRBO und Co. erfolgen. Diese Daten geben Aufschluss darüber, welche Objekte vermietet werden, von wem sie vermietet werden und für welchen Zeitraum. Die Stadt Salzburg hat diese Daten durch eine Abfrage beim Finanzamt erhalten, da Plattformen wie
 
Airbnb gesetzlich verpflichtet sind, solche Vermietungsdaten an die Finanzbehörden zu übermitteln. Mit diesen Daten kann die Stadt überprüfen, ob die Vermieter:innen ordnungsgemäß registriert sind und ihre Abgaben leisten und, ob die Vermietungen im Einklang mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften stehen.

Hermann Wielandner dazu:
Wielandner betont: „Hunderte Wohnungen werden wahrscheinlich illegal vermietet. Diese Wohnungen fehlen auf dem Mietmarkt und treiben die Preise unnötig in die Höhe. Es ist höchste Zeit, Licht ins Dunkel dieser Angelegenheit zu bringen.“

Wielandner gibt zu bedenken: „Anhand meiner Recherchen gehe ich davon aus, dass über
2.000 Wohnungen, nicht nur 800 und ganz sicher nicht nur die registrierten 567 Wohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.“

Wielandner ist sich sicher: „Wenn Bürgermeister Preuner unsere Vorschläge umsetzt, könnten hunderte Wohnungen sofort der Langzeitvermietung zur Verfügung stellen. Das wäre ein Riesensprung zur Linderung der Wohnproblematik.“

Wielandner weist auf den Aspekt der Steuergerechtigkeit hin: „Die Abgabenpflichtigen, die sich ordnungsgemäß registriert haben, verdienen Transparenz und Fairness. Es kann und darf nicht sein, dass die ehrlichen Vermieter:innen am Ende die Leidtragenden sind.“

Hintergrund und rechtliche Grundlagen: Seit 2020 sind Plattformen (Airbnb, u.a.) verpflichtet die Vermietungsdaten an das Finanzamt zu melden. Länder und Gemeinden, die mit dem Vollzug beauftragt sind, können den Zugriff auf diese Daten beantragen. Als Rechtsgrundlage für die Datenabfrage dienen u.a.: § 48b Abs. 2a BAO in Verbindung mit dem § 18 Abs. 11 und Abs. 12 UStG 1994.

Die Maßnahmen kurz zusammengefasst:

• Bildung einer Daten-Taskforce innerhalb der Abgabenbehörde: Um die Daten effizient auszuwerten und mit den bestehenden Registrierungen abzugleichen, soll die Stadt eine spezialisierte Daten-Taskforce bilden. „Vereinfacht gesagt, stellt die Daten-Taskforce fest, welche Objekte abgabenrechtlich nicht registriert sind bzw. bei welchen Objekten es eine hohe Diskrepanz zwischen den erklärten und der tatsächlichen Vermietungen gibt“, erläutert Hermann Wielandner.
   
• Als Vorbild dazu dient die PACC – Predictive Analytics Competence Center – des Finanzamts: Diese Abteilung verwendet die übermittelten Daten der Buchungsplattformen für einen Datenabgleich mit den erklärten Steuerdaten um jene Fälle herauszufiltern, bei welchen es Abweichungen gibt.
   
• Alle Kurzzeitvermietungsobjekte, die uns durch die Datenabfrage bei den Plattformen über das Finanzamt bekannt sind, müssen sich zwingend registrieren. Aktuell sind lediglich 576 Objekte registriert, während Bürgermeister Preuner von einer Anzahl im vierstelligen Bereich spricht. Diese erhebliche Diskrepanz muss umgehend adressiert und geschlossen werden.
   
• Effektiver Wohnraum-Schutz kann nur durch die Kombination aus proaktivem Schutz und nachträglicher Kontrolle erreicht werden.